Immobilie verkaufen: mit oder ohne Agentur?

Nicht nur das Vermieten, sondern auch der Verkauf einer Immobilie wirkt oft einfacher, als er tatsächlich ist.

Wenn wir uns in die Lage des Verkäufers versetzen – oder besser gesagt, wenn wir wiedergeben, was uns oft erzählt wird, wenn wir vorschlagen, uns den Auftrag zu erteilen – dann lässt sich alles in drei Handlungen zusammenfassen:

Es ist unbestreitbar, dass schon diese drei Schritte Zeit und Aufmerksamkeit erfordern. Doch um heute – insbesondere heute – sicher zu verkaufen, reicht das längst nicht mehr.

Im Vergleich zu vor einigen Jahren hat sich die Zahl der für den Kaufvertrag erforderlichen Dokumente und Prüfungen erheblich erhöht.

Unsere Arbeit beginnt noch vor der Werbung und konzentriert sich auf die „Verkäuflichkeit“ der Immobilie – was keineswegs selbstverständlich ist.

Konkret: Um einen Kaufvertrag unterzeichnen zu können, muss die Wohnung (oder jede andere Art von Immobilie) über die Benützungsbewilligung (Agibilità) verfügen.

Abhängig vom Baujahr des Objekts (Altbau, Zeitraum der Alliierten Militärregierung, neuere Bauwerke usw.) unterscheiden sich die Verfahren für deren Ausstellung – und damit auch die Art der Recherche. Doch eines gilt für alle: Sobald bestimmte Veränderungen vorgenommen wurden (und man muss wissen, welche), verliert die alte Benützungsbewilligung ihre Gültigkeit und es muss eine neue beantragt und erteilt werden.

Dies ist eine Kontrollarbeit, die Erfahrung erfordert – und nur ein Teil dessen, was wir „baurechtliche Konformität“ nennen. Ohne zu sehr ins Detail zu gehen: Es erfordert große Aufmerksamkeit für Amnestien, Nutzungsänderungen, Anlagenzertifizierungen und vieles mehr.

Neben der „baurechtlichen Konformität“ müssen auch die grundbuchrechtliche Konformität sowie die katasterrechtliche Konformität überprüft werden.

Man muss wissen, wie man gemeinschaftliches und exklusives Eigentum kontrolliert, und mögliche Fehler (sehr häufig!) bei der Zuordnung von Zubehörflächen aufspürt. Ein weiteres kleines Schlachtfeld, das, wenn es nicht untersucht wird, den Abschluss des Kaufvertrages gefährden kann.

Die katasterrechtliche Konformität scheint allen die einfachste – tatsächlich treten hier jedoch die meisten „Mängel“ auf.

Die Katasterpläne müssen geprüft werden; insbesondere ist die Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie zu kontrollieren. Selbst kleine Abweichungen führen zu Beanstandungen und machen das Eingreifen eines Technikers vor der Beurkundung erforderlich.

Häufig werden Änderungen an den Katasterplänen eingetragen, ohne dass entsprechende baurechtliche Verfahren bei der Gemeinde eingeleitet wurden. Doch es muss Übereinstimmung bestehen zwischen dem, was im Kataster und in den Gemeindedokumenten steht. Auch wenn das Katasteramt den Schwerpunkt auf steuerliche Aspekte legt, gilt für die Notare, die beide Vertragsparteien schützen, etwas anderes: Alles muss mit der baurechtlichen Situation übereinstimmen.

Auch der Grundbuchauszug muss sorgfältig geprüft werden. Oft fehlen Angaben zu Keller- oder Dachbodenräumen, die Nutzungsbestimmung stimmt nicht überein oder Protokollnummern von Änderungen passen nicht. Kurz: Zahlreiche Punkte müssen überprüft werden – zum Schutz des Käufers, aber auch des Verkäufers, der mit seiner Unterschrift erklärt, dass „alles in Ordnung“ ist.

Diese drei einfachen Worte sagen zu können – „Alles in Ordnung“ – das ist das Ziel unserer Arbeit. Sie hören uns ans Telefon gehen, sehen uns Türen öffnen und Kunden bei Besichtigungen begleiten, hören uns zu Steuern und Finanzierungen beraten, sehen uns in Inseraten – doch all das ist nur die Spitze des Eisbergs unserer Arbeit.

Giuliana Cuffaro
Partnerin & Geschäftsführerin Gallery Immobiliare