La svolta Dopo 60 anni l' acquisto torna completamente libero

Via libera dal 1° febbraio 2009. I croati si attendono un boom immobiliare. Gli esuli: «Attenti alle truffe»

MILANO - All' agenzia immobiliare «Broker» di Spalato i contratti di compravendita, freschi di stampa, sono chiusi in un armadio. «Italiano?». L' agente sorride: «Finalmente, ci aspettiamo tanti suoi connazionali che verranno a comprare casa in Croazia». In tempi di crisi economica, i signori della «Broker» sono forse esageratamente ottimisti nell' immaginare decine di migliaia di friulani, veneti, lombardi, pronti a farsi la (seconda) casa sulle dolci colline dell' Istria («Più bella della Toscana») o lungo le coste e nelle isole glamour della Dalmazia («È come la Costa Smeralda»), ma il 1° febbraio 2009 accadrà un fatto storico. Anche gli italiani potranno comprare immobili in Croazia. Cosa che gli era vietata dal lontano 1946, ossia da quando i 350mila connazionali furono cacciati da Tito. Dal 1991, da quando la Croazia si è resa indipendente dalla Jugoslavia, inglesi, tedeschi, austriaci hanno comprato di tutto, dal villaggio turistico al casale ottocentesco in pietra. Noi no. Il motivo? Rancori anti-italiani che risalgono alla fine della Seconda Guerra Mondiale, al fascismo, al maresciallo Tito, alle richieste di risarcimento degli esuli che nel ' 46 furono costretti a lasciare Pola, Fiume e Zara. Poi, nel 2006, complice il processo d' ingresso di Zagabria nella Ue, che dovrebbe completarsi nel 2011, la prima timida apertura da parte del governo del primo ministro Ivo Sanader. Permesso concesso anche agli italiani, ma a una condizione. Per comprare casa è necessario fare richiesta al ministero della Giustizia della Croazia (tempi di risposta, dai 12 ai 18 mesi), oppure creare una società di diritto croato a cui intestare l' immobile. Paletti che hanno scoraggiato chiunque. Ecco perché, con la liberalizzazione immobiliare per gli italiani, non solo a Spalato ma anche a Trieste si aspetta la corsa alla casa in Croazia: «Le prospettive sono positive. Per il Nord-est è uno spiraglio nella attuale crisi economica», dice Andrea Oliva rappresentante per il Friuli Venezia-Giulia della Fimaa (Federazione italiana mediatori d' affari). Perché un italiano dovrebbe comprare? «Perché conviene e i luoghi sono bellissimi», risponde Oliva. «Nella zona di Buie, in Istria, che sembra la Toscana, una casa ristrutturata costa tra i 1.500-2.000 euro al metroquadrato». Un affarone, a patto di trovarlo. «Lì, il mercato è in mano agli inglesi». Fiducioso è anche Antonio De Paolo presidente del gruppo Gallery, società triestina specializzata nella vendita di appartamenti («Sessanta metriquadrati sul mare costano 200 mila euro») in Croazia: «È un mercato che può ripetere il boom della Costa Azzurra primi anni ' 90». De Paolo è convinto di «incrementare le vendite del 100% in cinque anni». Eppure non è che i croati regalino le case. «A Dubrovnik si arriva a 8 mila euro il metroquadrato». Ma lì si paga il vip watching dato che la Dalmazia è meta di vacanze per Michael Douglas, Catherine Zeta-Jones, John Malkovich e la regina Rania di Giordania. A mettere in guardia i potenziali acquirenti ci pensa però l' Unione degli Istriani, la principale organizzazione di esuli in Italia: «Attenzione alle truffe. Chi vorrà comprare dovrà prima consultare i libri fondiari che attestano la reale proprietà di immobili e terreni - avverte il presidente Massimiliano Lacota -. Se chi vende non è lo Stato o un cittadino croato, significa che si sta trattando un bene appartenente a un esule». C' è il rischio che un ignaro milanese si compri la casa di un esule? «Abbiamo già bloccato l' 80% dei contratti preliminari di acquisto sottoscritti da cittadini austriaci e tedeschi e ora stiamo preparando una campagna stampa per informare gli italiani». Roberto Rizzo

Corriere della sera 15.12.2008 lunedi

La crisi dei mutui influenza anche il mercato triestino, dove da anni è diventato sempre più difficile ottenere e «sostenere» un mutuo equo, come nel resto d’Italia. Soprattutto per le famiglie monoreddito o per i giovani precari, che si devono confrontare sempre di più con tassi di interesse galoppanti per l’acquisto di abitazioni. Lo ammettono gli stessi «banchieri» triestini, secondo i quali i dati nazionali si riflettono anche su Trieste: secondo Bankitalia solo a luglio il tasso annuo effettivo globale Taeg applicato per l’acquisto di abitazioni ha sfondato la soglia del 6%, attestandosi al 6,07% Si tratta di una crescita costante che inevitabilmente incide anche sulle tasche dei triestini. Del resto, in città, stando agli ultimi dati disponibili, il 90% degli acquisti di abitazioni avviene generalmente attraverso l’accensione di un mutuo a tasso variabile. «Meglio guardare la metà piena del bicchiere» commentano le banche. Ma da una rapida indagine telefonica non emerge un parere univoco su come sarà meglio comportarsi nei prossimi mesi: «Allo stato attuale il livello dei tassi non giustifica valutazioni differenti per una scelta a tasso fisso o variabile» suggerisce una fonte di Banca Generali, che però non si occupa di mutui, ma solo di risparmi. Un dato è certo: il tasso «fisso» è tornato da tempo ad avere appeal, così molte banche suggeriscono già prodotti fissi o a rata protetta ai loro clienti. «Con un tasso fisso non si andrebbe quindi a spendere molto di più rispetto al variabile - commenta Paolo Macchioro, responsabile operativo della filiale triestina del gruppo Intesa San Paolo - con l’aggiunta del vantaggio della certezza del valore della rata». Ragionamento calzante per chi potrà ancora permettersi un mutuo. Secondo gli stessi esperti delle banche, una buona percentuale verrà bloccata subito dal rialzo dei tassi e nel frattempo, cresce però l’ansia tra i clienti delle banche. Già, dopo lo scoppio della «bolla» migliaia di famiglie si trovano già in difficoltà e hanno paura di assistere al pignoramento della loro casa nei prossimi anni. I risparmiatori e le associazioni accusano generalmente le banche che rimandano le accuse al mittente, sostenendo di aver prestato doverosamente la propria consulenza.«A Trieste abbiamo molti clienti e occupiamo oltre il 25% del mercato - nota in seguito Walter Cardellichio, responsabile mercato all’Unicredit - Finché i tassi sono rimasti fermi, il tasso variabile era quello più gettonato perché era più basso». Da qualche anno, però, il vento è cambiato e adesso il mercato attende con il fiato sospeso che i tassi salgano ancora. «Non è colpa delle banche - aggiunge Cardelicchio - Che ci piaccia o meno, il problema è che tutto quello che succede al livello nazionale ed internazionale incide inevitabilmente anche sul mercato locale. In questo caso la crisi è nata a causa della crisi mondiale del mercato». E la soluzione per il futuro? «Passare al tasso fisso – conclude il responsabile Unicredit – e allungare la durata del prestito per abbattere le rate».In attesa di una soluzione, il problema però rimane per molti clienti. Già, perché secondo gli stessi esperti, anche nel mercato triestino, i rialzi già effettuati e quelli attesi nel futuro faranno ancora lievitare le rate in misura non sempre sostenibile dalle fasce più deboli. I primi a rischio i lavoratori atipici, le famiglie monoreddito, i giovani precari.

da "Il Piccolo" giovedì 04.09.2008

Gli agenti immobiliari confermano: «Nei primi anni Duemila i prezzi erano gonfiati, mentre adesso il volume delle compravendite è diminuito e i valori si sono aggiustati. Oggi anche i triestini vogliono la qualità. Gli appartamenti belli, ma in cui non si vive bene, rischiano di rimanere invenduti: ci sono zone con abitazioni vuote da anni». Il mutuatario triestino tipo, dunque, è oggi attento ai dettagli e al risparmio energetico. Saloni eleganti, posizione centrale e parcheggio non bastano più. Chi sfoglia gli inserti immobiliari alla ricerca del proprio «nido», infatti, lo vuole «intelligente», dotato di mega impianti elettrici, muri super isolanti, serramenti di primissima qualità.Se fino a cinque anni fa le tecniche di costruzione non rientravano nemmeno di striscio nelle priorità della maggior parte dei triestini alle prese con l’acquisto di una nuova casa, oggi queste caratteristiche fanno la differenza. Nel nostro mercato immobiliare, contrassegnato da un’abbondante offerta di scarsa qualità, con interi quartieri fatti di palazzi vecchi, senza ascensori e box auto, gli immobili che riescono ancora a tenere alti i prezzi sono proprio loro, quelli di pregio. Gli altri, invece, crollano sotto il peso di un business del mattone che è sempre più in crisi.

IL MERCATO IMMOBILIARE «Il mercato è fatto di cicli, che durano circa dieci anni - spiega Andrea Oliva, presidente della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d’affari -. Ogni ciclo si divide in tre fasi: due o tre anni di crescita impetuosa, uno o due anni di forti ribassi (anche del 30 e 40%, come è avvenuto di recente, ndr.) e, infine, sei o sette anni di stabilità. Adesso siamo al termine della seconda fase, cioè siamo vicini alla fine della crisi». Tra il 2003 e il 2006 il prezzo delle case è schizzato alle stelle: dopo l’11 settembre e la sfiducia generalizzata nei mercati finanziari, in tanti hanno investito nel mattone, facendo aumentare prepotentemente il volume delle compravendite. «Erano cifre spesso sproporzionate - continua Oliva - e si vendevano immobili di scarsa qualità per prezzi troppo alti. Oggi, invece, il mercato è stagnante, i prezzi si sono abbassati e chi vorrebbe vendere preferisce aspettare. Il risultato è che il volume delle compravendite è diminuito in un anno del 20-30 per cento».Per mettere le mani su un appartamento nuovo o totalmente restaurato in centro servono mediamente dai 2.500 ai 3.500 euro al metro quadrato, mentre per l’usato si scende dai 2.000 ai 2.500. «Esistono però delle eccezioni. Ci sono zone come Cavana e Città Vecchia - afferma Oliva - che offrono case nuove di altissima qualità in aree centrali, soggette a interventi di riqualificazione e pedonalizzazione, in cui i prezzi lievitano fino a 5mila euro. I principali acquirenti, però, non sono triestini (su questo argomento maggiori informazioni nell’articolo a sinistra, ndr.)». Passando alla prima periferia (Roiano, San Giacomo, Barriera, ad esempio) il costo del mattone si aggira tra i 2.000 e i 2.500 euro al metro quadro per le nuove costruzioni, e tra i 1.700 e i 2.000 per l’usato. «Si tratta della fascia di mercato che va di meno, perché caratterizzata da numerosi condomini di bassa qualità - continua il presidente della Fimaa -. Esistono infatti molti palazzi vecchi, senza ascensori e porte blindate, in strade trafficate, poco illuminate e dove il parcheggio è quasi un miraggio, che si possono definire invendibili. Non li vuole nessuno e - continua - in dieci anni i prezzi sono crollati in alcuni casi del 100%. Ci sono vie di rioni come Barriera Vecchia, Barriera Nuova e Roiano, in cui i primi piani sono vuoti, anche se si potrebbe acquistare un appartamento di 80 metri quadri con 80mila euro». Allargandosi fino alla periferia e ai Comuni minori, i prezzi viaggiano tra i 2.000 e i 2.500 euro per le case nuove e tra i 2.000 e i 2.300 per l’usato (anche qui con le dovute eccezioni, perché in alcune ambitissime frazioni carsiche il mattone arriva fino a 4mila euro al metro quadro e in Costiera fino a 10mila euro).

LA CASA «INTELLIGENTE» Se in città persiste un’abbondante offerta di scarsa qualità e numerosi appartamenti invenduti, con il conseguente abbassamento dei prezzi, «il mercato premia le case di qualità, che - aggiunge Oliva - possono ancora permettersi di mentenere prezzi alti, perché sono giustificati. Una volta - spiega - concetti come ”risparmio energetico” erano solo belle parole, mentre oggi i triestini, seppure in ritardo rispetto ai connazionali, si sono resi conto che spendere un po’ di più per vivere bene ripaga i sacrifici, più di un bel salotto o una bella vista». Porte aperte alla domotica, dunque. La gente oggi vuole case moderne, hi-tech, anche dotate di impianti avanzatissimi gestibili dall’ufficio con i cellulari. «Chi si può permettere questa tipologia di abitazione - conclude Oliva - pretende queste caratteristiche. Pensiamo solo all’isolamento acustico: per legge le pareti degli appartamenti devono abbattere i rumori fino a 50 decibel, ma oggi si costruiscono appartamenti nuovi in cui i muri garantiscono un isolamento doppio rispetto ai limiti di legge. Lo stesso vale per l’isolamento termico. Pagare di più oggi serve a risparmiare in bollette domani. Anche a Trieste oggi lo abbiamo capito».

da "Il Piccolo" giovedì 04.09.2008

Mi riferisco all’articolo del Piccolo di sabato 26 gennaio e alle dichiarazioni rilasciate da Giorgio Gortani, segretario provinciale del Sicet, riguardo il comportamento degli agenti immobiliari.Felice di sapere che Gortani possieda una classifica delle «colpe» sull’andamento del mercato immobiliare triestino e nello stesso tempo dispiaciuto di vedere la mia categoria al primo posto delle «colpe», credo sarebbe serio oltre che utile se Gortani proseguisse nell’elenco, in modo da avere un quadro complessivo sugli eventuali «errori d’opinione» e, ancor più utile, per organizzare le azioni da svolgere per rinvigorire il mercato nell’interesse dell’economia della città. Io mi sento di contestare fermamente e con tutta onestà il nostro «primo classificato». Da anni, decenni la nostra categoria si è organizzata per darsi un metro, una comune misura di valutazione degli immobili. Da un lavoro attento è nato il Borsino immobiliare utilizzato anche (addirittura!) dagli enti pubblici e dalle banche per fissare il valore delle case. Un vero punto di riferimento per tutti i professionisti del settore. Non ho bisogno di decantare le nostre fatiche per la tutela di chi compra. Non credo di uscire allo scoperto rivelando a Gortani che chi ci rimette per primo (questa è un reale «primo posto») causa un mercato impazzito e bloccato, è proprio la mia categoria che di compravendite vive. Siamo noi, i primi, ad avere tutto l’interesse che il mercato sia vivace. Ma anche se ho provato fastidio, leggendo il giornale ho potuto sorridere. Nella stessa pagina ho trovato motivo per tranquillizzarmi. Vogliamo chiamarla sfortuna? Si, la chiamiamo sfortuna quella di Gortani: vedersi pubblicare la sua intervista proprio sotto a quella degli agenti immobiliari professionisti e ancor più sfortuna … sotto al borsino da noi redatto! E proprio il borsino e proprio nella stessa pagina erano riportati i dati che smentiscono Gortani.E il «grande bluff» dei prezzi di Città Vecchia evapora sotto ad un bel nostro: «Trieste città» «appartamenti» «Centro storico» «Nuovo Ristrutturato» «2.500 – 3.200 euro al mq». Che stride rispetto a quanto afferma Gortani cioè che noi agenti diamo il prezzo di 5-6 mila euro al mq agli stessi appartamenti della stessa zona, nelle stesse condizioni, nella stessa città! Possono esserci casi rari in cui tali cifre subiscono variazioni ma non di simile entità.Sono le facili e poco documentate dichiarazioni come queste che fanno male, malissimo alla nostra attività e a chi deve comprare. Lo sa Gortani che anche chi vende legge il giornale? E che lui riveste un ruolo importante tanto da essere, giustamente, un punto di riferimento per il cittadino? Lo sa che con una frase azzardata consegna false speranze al venditore? E i prezzi si alzano. E la gente non compra. E il mercato soffre. Manteniamo i contatti tra categorie. E’ importante. Analizziamo le vere «colpe» (come quella che segnala Apostoli, segretario del Sunia di Trieste nello stesso articolo che parla di «escalation del tasso variabile») e invece di fare classifiche azzardate facciamo azioni per combattere gli effetti negativi del lavoro scorretto dei non professionisti. E non mi riferisco certamente a Gortani, che rispetto e stimo.

Antonio De Paolo presidente provinciale Fiaip Trieste

da "Il Piccolo" domenica 10.02.08

TRIESTE Le dolci colline dell'Istria interna, con i suoi paesi di grande bellezza, rimpiazzano la Toscana nel cuore degli inglesi. La Dalmazia e il suo mare turchese obiettivo di grandi investimenti internazionali, tanto da poter essere paragonata alla Sardegna della fine della anni '70. Le località a ridosso del confine triestino meta di pensionati nostalgici, ma anche di giovani coppie alla ricerca di una abitazione più economica. Dopo l'ingresso della Slovenia nell'Unione Europea, e con la Croazia ai piedi di partenza, si moltiplica a mille l'interesse immobiliare verso i paesi dell'area di Alpe Adria con valenza turistica.Slovenia e Croazia, come è ovvio, sono in prima fila. La prima avendo liberalizzato il mercato; la seconda fresca di un recentissimo accordo con il governo italiano che rende più agevole agli italiani l'acquisto di immobili nel suo territorio (come spieghiamo nel grafico qui accanto). Un movimento di capitali che si indirizza anche in senso contrario, stante la quota, ancora poco significativa ma stimolante, di privati croati che acquistano appartamenti nelle zone montane della nostra regione. O dei molti imprenditori sloveni che, interessati ad investire nel Friuli Venezia Giulia, si stanno attrezzando ad affrontare la burocrazia e le leggi italiane. Senza contare che proprio a Trieste, alcuni appartamenti situati in edifici di alto pregio ristrutturati (con costi intorno ai 4000 euro al mq) sono stati venduti principalmente ad una clientela slovena e croata. Alpe Adria, dunque, come è apparso evidente al convegno organizzato alla Stazione Marittima dalla Fiera, ”Exaii”, con lo scopo di mettere in contatto aziende pubbliche e private del settore, e come sottolinea anche Antonio De Paolo, presidente provinciale degli Agenti Immobiliari Professionali, non è soltanto un concetto culturale e di appartenenza, ma un volano economico formidabile per le regioni che vi fanno parte. Lo conferma l'animazione delle compravendite dall'Italia verso i paesi dell'ex Jugoslavia.Partiamo dalla Slovenia. «Nella fascia costiera si va dai 2500 euro al mq, ai 4000 per località più prestigiose, come Pirano o Portorose», spiega Alessandro Alessio, responsabile delle relazioni con l'estero dell'Agenzia Gallery, apripista del mercato oltre confine. Nella zona subito dopo il confine (da Sesana a Capodistria), ricercata dai pendolari triestini, i costi si abbassano: dai 1600 ai 1800 euro al mq.Più variegato il mercato immobiliare della Croazia, che si divide in tre grandi fasce: la costa, l'entroterra e la Dalmazia. Se sulla costa, in località come Umago , Cittanova e Parenzo ci si può orientare dai 2200 ai 2800 euro al mq, i costi schizzano al rialzo nella leggendaria Rovigno dove, per un appartamento, si può arrivare fino a 6 mila euro al mq. o ad Abbazia (anche 3500 euro al mq). L'Istria interna (e località come Pisino, Verteneglio Portole e Pinguente), sono invece meta di una clientela prevalentemente anglosassone e austro-tedesca, che l'hanno eletta a località di villeggiatura trendy a costi moderati. I prezzi variano dai 1000 fino ai 2500 euro al mq per ville con terreno e piscina annessi.Quanto alla Dalmazia il discorso si fa più complesso. Sulle località più suggestive, da anni, hanno messo gli occhi i nuovi ricchi russi, disposti a spendere, per esempio a Dubrovinik, cifre astronomiche di 17 mila euro al mq. Il mercato, pur gonfiato da queste eccezioni, è però in grande evoluzione. Anche per la grande attività edilizio-turistica che vede protagonisti investitori di calibro internazionale. La forbice dei prezzi resta così molto ampia. Si va da un minimo di 1000 euro al mq, ad un massimo di 2600 nei villaggi residenziali che stanno sorgendo a Lussingrande e sull'Isola di Pago, dove con 90 mila euro ci si può assicurare un appartamento per le vacanze di 65 mq con vista mare mozzafiato. I clienti sono italiani e stranieri. Pochi i triestini, più interessati alle località della costa istriana, agevolmente raggiungibili anche per un fine settimana.

da "Il Piccolo" domenica 19.11.2006

In qualità di presidente provinciale della Federazione agenti immobiliari professionali di Trieste, sento il dovere di rispondere alla lettera del signor Mauro Zippo, pubblicata nella pagina delle segnalazioni di martedì 22 maggio, a proposito delle quotazioni del mercato immobiliare triestino. Secondo il signor Zippo i dati forniti dalle organizzazioni di settore per le compravendite di immobili non sarebbero in linea con quelli reali, ma abbassati di proposito onde indurre un’ulteriore domanda degli acquisti.È vero che spesso ci si trova di fronte a prezzi irragionevoli per immobili, soprattutto nelle zone di pregio, che non giustificano la richiesta. Ma ciò accade, molto spesso, perché gli stessi proprietari si aspettano (o vengono indotti ad aspettarsi) cifre di ben lunga superiori al valore del mercato. Si tratta di immobili che, in molti casi, restano invenduti. Le cifre che gli operatori della Fiaip (alla quale aderisce la maggioranza delle agenzie immobiliari triestine) segnalano in modo schematico, sono in linea con i valori medi e, nei casi in cui questi vengono superati, ciò è evidenziato all’interno del servizio che correda lo schema informativo. Per intenderci, è vero che a Gretta o a Barcola si possono raggiungere cifre record, ma soltanto per situazioni molto particolari e di gran pregio. È altrettanto vero che gli operatori professionali cercano di calmierare il mercato. Ma non per indurre all’acquisto, bensì perché le conseguenze di un mercato lasciato allo sbando, produrrebbero danni irreparabili sia per i venditori che per gli acquirenti. I prezzi, a differenza di quanto afferma il signor Zippo, impazzirebbero davvero, e solo chi dispone di grandi capitali potrebbe acquistare un immobile. Il tutto inserito in una tendenza nazionale che, secondo quanto ha scritto il Sole 24 Ore nell’edizione di sabato scorso 19 maggio, registra i primi segnali di debolezza del mattone. Infine un’ultima annotazione. Sempre il Sole 24 Ore riporta i prezzi medi di vendita in alcune città italiane al maggio 2007. Per le zone residenziali (non popolari): Torino 3300 euro al mq, Genova 3100 al mq. Non propriamente distanti da quelli che la Fiaip indica per Trieste, pur essendo questi capoluoghi di ben maggiore importanza nel panorama italiano.Per quanto riguarda il calcolo dei metri quadrati venduti dalle imprese è lo stesso che viene applicato nelle vendite tra privati e giustamente comprende, come prevedono gli attuali sistemi di misurazione (catastale, Uni 10750, Camera di Commercio) la quota delle parti comuni e delle pertinenze.

Antonio De Paolo presidente provinciale di Trieste Federazione italiana Agenti immobiliari professionali

da "Il Piccolo" giovedì 24.05.2007

Nella buona come nella cattiva sorte, Trieste arriva sempre per ultima. Così, anche sul mercato delle compravendite immobiliari, si è allungata l'onda lunga della decelerazione. Un fenomeno che ha colpito nell'ultimo anno e mezzo le altre città italiane, ma che solo ora si ripercuote nella nostra città. E con il quale cominciano a fare i conti le agenzie triestine, registrando tempi medi di vendita raddoppiati, dai tre ai sei mesi, e una diminuzione della richiesta dei mutui per l'acquisto di un immobile di circa il 7 per cento in meno, con una previsione a fine anno che potrebbe arrivare fino al 10 per cento. Ma non tutto il male viene per nuocere: la Federazione Agenti immobiliari crede che l'innegabile rallentamento del mercato avrà anche effetti positivi.

«In questa situazione - spiega infatti Antonio De Paolo, presidente provinciale della Fiaip di Trieste - i prezzi restano stabili. Anzi, quelli dell'usato subiranno un inevitabile calo. Chi intende investire nel mattone, oggi può fare davvero buoni affari».Una delle cause del trend non propriamente in salita è senza dubbio l'aumento dei tassi dei mutui, passati in 18 mesi mediamente dal 3 al 5 per cento. Per fare un esempio concreto, un mutuo di 100 mila euro, a tasso variabile, stipulato nell'aprile del 2005 per 25 anni, veniva ripartito in 485 euro mensili. Nel dicembre 2006, il costo era lievitato a 573 euro mensili per passare, nel maggio del 2007, ad una rata di 585 euro al mese. Migliore sorte è toccata ai mutui a tasso fisso, comunque lievitati dall'aprile del 2005 al dicembre 2006 da rate di 596 euro a 600 euro mensili. Andando più nel dettaglio l'andamento storico indica che il tasso di interesse sui mutui è passato da una media del 2,16 per cento del luglio del 2005, al 3,33 per cento dello stesso mese del 2006, fino al 4,24 per cento del maggio 2007.Una congiuntura che ha penalizzato in particolare le famiglie a reddito fisso, e comunque ha reso più prudente e vigile chiunque voglia imbarcarsi in un indebitamento che potrebbe prolungarsi fino a 30 anni. Senza contare che anche le banche, prima molto disponibili all'elargizione di mutui di ogni tipologia, oggi si muovono con più cautela.

C'è poi l'effetto euro. «E' innegabile - conferma Antonio De Paolo - che 3 milioni di lire di ieri oggi corrispondono a 3 mila euro. Praticamente il doppio. Questo non ha fermato il mercato, ma ha formato un cliente più selettivo, più attento al rapporto qualità-prezzo. C'è poi da registrare l'aumento dell'offerta: fra cantieri nuovi e operazioni edilizie di ristrutturazione, è praticamente raddoppiata. E un'offerta eccessiva provoca inevitabilmente un rallentamento delle compravendite».Detto questo, vediamo come è possibile sfruttare in positivo un mercato che, dopo anni di corsa al rialzo, si sta stabilizzando (le quotazioni per i locali abitabili e da ristrutturare nell'ultimo anno sono rimaste variate e quelle per il nuovo sono passate da 2150 a 2250 euro al mq) . Sull'argomento le maggiori agenzie immobiliari triestine non hanno dubbi. Stante una previsione di abbattimento dei prezzi dell'usato, ora allineati su quelli del nuovo, è proprio su questa categoria che dovrebbe puntare chi intende investire nel mattone, con prezzi intorno ai 1500 euro al metro quadro.

da "Il Piccolo" lunedì 18.06.2007

Acquistare una casa a Trieste costa meno. Negli ultimi mesi i prezzi delle abitazioni sono calati mediamente del 10-15 per cento, con punte anche del 20-25 sull’usato. Se un appartamento residenziale vecchio da 70 metri quadri in zona San Vito un anno fa costava 160mila euro, oggi ne richiede poco più di 130mila. Quanto alle nuove costruzioni, per un immobile (da 60 mq) nel rione di San Giacomo si è passati da 119mila a 102mila euro. La conferma arriva dalle associazioni di categoria, Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Le previsioni dicono infatti che da questo punto di vista si sta entrando in una fase di stabilità che durerà per qualche anno relativamente alle nuove costruzioni. In più, è attesa una riduzione ulteriore del valore dell’usato. Una tendenza dovuta alla differente domanda che si sta affermando sempre più rispetto al passato. La gente è disposta a spendere solo trovando determinati accessori di qualità, altrimenti pretende un prezzo contenuto: pertanto l’offerta è costretta ad adeguarsi.

DIVARIO «La forbice tra usato e nuovo pare destinata ad allargarsi - conferma il delegato regionale della Fiaip, Antonio De Paolo -. Lo scorso anno, abbiamo riscontrato una riduzione di prezzo sulle case già esistenti del 10 per cento. I triestini, in effetti, stanno iniziando a dare per scontate determinate caratteristiche dell’immobile e sono disposti a spendere certe cifre solo per accessori come posto macchina e riscaldamento a pavimento».

NUOVE ESIGENZE «Oggi - osserva il presidente della Fimaa provinciale, Andrea Oliva - non conta più il numero di vani o la presenza del bagno dentro l’appartamento, sono cose che vengono date per scontate. Adesso, per concludere l’acquisto, si chiedono la terrazza, il posto auto o il giardino. Tutto quello che, una volta, era percepito come accessorio. Non tutte le case, però, a Trieste prevedono queste opzioni, visto che il nuovo costruito in gran parte dei casi è in realtà restaurato. Con ciò si spiega il perché della differenza fra domanda e offerta, con la prima superiore alla seconda: ecco che allora si propongono immobili senza tutte le dotazioni a prezzi più vantaggiosi. La qualità influisce e il cliente è preparato, sa valutare. A fine 2007, il calo di prezzo rispetto al recente passato è stato in media del 15 per cento, con picchi del 20-25».

ZONE AMBITE Il colle di Scorcola, con via di Romagna e via Commerciale, quello di San Vito ed il centro storico, nel quale va inclusa anche Cavana, entrata nella zona pregiata dopo i lavori di riqualificazione: sono queste le aree maggiormente richieste da chi cerca casa. Non per nulla, Costiera a parte - secondo i dati Fimaa -, il terzetto in questione presenta i prezzi al metro quadro più alti dell’intero comune: si va da 2500 euro a 3500 per il residenziale nuovo, da 1600 a 2800 per quello recente e infine da 1100 a 2200 per le abitazioni più vecchie. Si tratta per tutte le voci di dati medi. Ambite pure San Giovanni e Opicina. Quanto alla tipologia di abitazioni, De Paolo per la Fiaip sottolinea: «Si registra una sofferenza per quanto riguarda le ville, sia per i prezzi che per il frazionamento dei nuclei famigliari».

FUORI MERCATO Lungo la strada Costiera, lato mare, ormai investe invece solo chi ha una disponibilità economica sopra le righe. Acquirenti arrivano dal Veneto, dal Friuli, dall’Austria e non mancano pure alcuni facoltosi imprenditori sloveni. Le soluzioni nuove di zecca costano fra i 3200 e i 5000 euro al metro quadro, non meno di 2500 se recenti e vetuste fra i 2000 e i 2800.

LOCAZIONI In gran salute le locazioni che, in metri quadrati, dal 2002 al 2007 sono aumentate in città da 493.000 a 610.000, secondo la Fimaa. Quanto alla Fiaip, De Paolo conclude: «Le locazioni sono in netta ripresa anche per l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, che inducono la gente a optare per l’affitto. Soprattutto nel caso di persone dal reddito medio-basso».

da "Il Piccolo" venerdì 29.02.08

TRIESTE Negli ultimi mesi i prezzi delle abitazioni a Trieste sono calati mediamente del 10-15 per cento, con punte anche del 20-25 sull’usato. Se un appartamento residenziale vecchio da 70 metri quadri in zona San Vito un anno fa costava 160mila euro, oggi ne richiede poco più di 130mila. Il dato arriva dalle associazioni di categoria, Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari). Quanto alle nuove costruzioni, per un immobile (da 60 mq.) nel rione di San Giacomo si è passati da 119mila a 102mila euro. E le previsioni dicono che dal punto di vista dei prezzi si sta entrando in una fase di stabilità che durerà per qualche anno relativamente alle nuove costruzioni. È invece attesa una riduzione ulteriore del valore dell’usato. Una tendenza dovuta alla differente domanda che si sta affermando sempre più rispetto al passato. La gente è disposta a spendere solo trovando determinati accessori di qualità, altrimenti pretende un prezzo contenuto: pertanto l’offerta è costretta ad adeguarsi.

da "Il Piccolo" venerdì 29.02.08 prima parte

Prezzi in tenuta per le abitazioni nuove o ristrutturate indipendentemente dalla zona, che sia centro storico o periferia . In decisa flessione, invece, (almeno del 5 per cento) quelli delle case sul mercato dell'usato o da ristrutturare. In calo, parallelamente, anche i canoni di affitto, in particolare nelle aree periferiche della città, con conseguenze interessanti per questo settore che potrebbe godere dei vantaggi di un ritorno alla locazione dopo anni di solo acquisto. Sono questi i dati più significativi relativi a Trieste e provincia segnalati dal Borsino della Federazione italiana Agenti immobiliari professionali, il documento annuale sulla situazione del mercato immobiliare della regione, che sarà presentato oggi, alle 10, al palazzo Montereale Mantica di Pordenone, presente il presidente nazionale Fiaip, Franco Arosto.Si tratta di una conferma che dopo anni di euforia il settore residenziale registra, anche nella nostra città, i primi indizi concreti di rallentamento: tanto nel numero di compravendite (diminuite di oltre il 3 per cento a causa del rialzo del tasso dei mutui) quanto nei tempi di vendita, raddoppiati da una media di tre a sei mesi. Di conseguenza, anche i valori delle case sembrano essersi adeguati alla «frenata».

CENTRO STORICO. Nel centro storico le quotazioni al metro quadro per un immobile in buono stato si abbassano di 200 euro sia nei valori minimi che in quelli massimi (dai 2000-2500 del 2007 ai 1800- 2200 del 2008). In periferia scendono da 1500-2000 euro al metro quadrato a 1300-1800. Lo stesso vale per le zone intermedie (centro e semicentro) e perfino per quelle di pregio, dove il costo al mq per un immobile in buono stato si abbassa da 2000-2500 euro a 1800-2200.

PROVINCIA. Anche nella provincia la situazione è analoga, e vede una diminuzione dei prezzi delle case «abitabili» o da rimettere a nuovo di 100 euro al metro quadrato in tutti i comuni (Duino Aurisina, Monrupino, Muggia, San Dorligo della Valle, Sgonico e zona Opicina). A Muggia, per esempio, da 1500-1900 euro al mq si scende a 1400-1800.In controtendenza, gli immobili di nuova costruzione mantengono le postazioni dell'anno scorso e si attestano, nelle zone residenziali più pregiate, da minimi di 2600 a massimi di 3300 euro al metro quadro. Secondo Antonio De Paolo, presidente provinciale della Fiap di Trieste è il segnale di come oggi molti acquirenti siano orientati sempre più verso immobili di qualità con alcune caratteristiche: il posto auto o il box, le terrazze abitabili, gli impianti a risparmio energetico. «Non solo - aggiunge De Paolo - l'oggettivo rallentamento del mercato sta facendo sì che il settore premi gli operatori capaci e dotati di buona professionalità, dopo un boom immobiliare durante il quale si è registrata anche molta improvvisazione».

TRANSIZIONE. L'analisi della Fiaip è che il 2008 sarà sostanzialmente un anno di transizione, con prospettive comunque positive per la città. Se alla caduta del confine con la Slovenia si aggiungeranno la realizzazione della Terza corsia e del Corridoio 5 e l'avvio del progetto per il porto, Trieste diventerà infatti il luogo di passaggio verso i mercati dei paesi dell'Est, attirando investitori dall'Italia e dall'estero.

MUTUI. De Paolo si dimostra ottimista anche su un futuro abbassamento dei tassi di interesse dei mutui, con conseguente risveglio delle compravendite locali. Senza contare che l'abbassamento dei canoni di affitto (dai 7,50-12,60 euro al metro quadro mensili del 2007 ai 7-11 euro nelle zone di pregio, e dai 5-8 euro al metro quadro mensili ai 4-7 euro al metro quadro mensili in periferia) aiuterà a rilanciare un mercato finora asfittico, se non per le locazioni al di sotto dei 500 euro al mese.

da "Il Piccolo"  sabato 26.01.2008

Puntuali come l’afa di agosto, ecco arrivare come ogni estate statistiche e indagini sulla situazione immobiliare. L’ultima, in ordine di tempo, è di Bankitalia che ha presentato ieri uno studio nazionale per la realizzazione di un nuovo indicatore dei prezzi delle case. Si tratta di una classifica che analizza il trend delle quotazioni nelle città italiane e colloca Trieste nella fascia di prezzi media, con valori che si assestano intorno ai 1884 euro al metro quadro, sotto la soglia degli oltre 2000 euro al mq di Bologna, Trento e Firenze, ma davanti a Catanzaro dove il mattone non supera i 1056 euro al mq. Regina del mercato immobiliare italiano è Roma con una media di 4353 euro al mq, seguita a ruota, ma non troppo, da Milano attestata ai 3470 euro al mq e Venezia, terza nella graduatoria con 3106 euro al mq.

Ma torniamo a Trieste. Sulla cifra indicata da Bankitalia gli operatori del settore sostanzialmente concordano. Mettendo però alcuni puntini sulle i. «Si tratta di valori reali se parliamo di cifre medie – spiega per esempio Antonio de Paolo, presidente provinciale della Fiaip – anche se un po’ troppo generici. È vero che per un immobile di tipologia comune in qualunque zona della città la quotazione si aggira fra i 1800 e i 2000 euro al mq. Ma i contratti di compravendita si fanno a corpo e non a metro quadro. Quindi ogni casa ha una storia a sé e il valore può cambiare di molto, al rialzo come al ribasso, a seconda delle sue caratteristiche e degli eventuali optional, come box auto o giardino». «Detto questo – continua – mi pare che queste statistiche lascino il tempo che trova. Mi viene in mente la storia del pollo: io ne mangio uno intero, tu non mangi nulla e il risultato è che abbiamo mangiato mezzo pollo a testa. Tornando all’ultimo studio di Bankitalia i valori medi intorno a 1880 euro sono corretti, ma non si tiene conto che esistono anche immobili di pregio per i quali le quotazioni possono superare i 3500 euro al mq».

Quello che mette d’accordo tutti è l’analisi dell’attuale situazione del mercato triestino che, in linea con i dati pubblicati lo scorso luglio da Nomisma, registra una diminuzione generale di prezzi, compravendite ed erogazione di nuovi mutui intorno al 10-15 per cento. Una congiuntura negativa che ha colpito in particolare il settore delle abitazioni usate, le cui quotazioni sono diminuite anche del 20-30 per cento.

da "Il Piccolo" giovedi 28.08.2008

«Se i prezzi delle abitazioni sono diminuiti, o rimasti fermi al palo, è anche perché nel passato sono aumentati in modo disordinato - afferma Franco Arosio, presidente nazionale della Fiaip -. Ora che la situazione si è stabilizzata si deve tener conto che il mercato è ancora vivo, come l'interesse verso il settore della casa». Tanto più a Trieste, a giudizio del presidente provinciale Antonio De Paolo, secondo il quale il rilancio dell'economia immobiliare passa anche attraverso progetti già avviati o in essere: la riqualificazione della città (piano Urban e nuovo piano regolatore che hanno attirato nuovi imprenditori dell'edilizia), parco del mare, riqualificazione del porto, un'università che dopo 15 anni vede di nuovo aumentare i suoi iscritti, soprattutto quelli fuori sede. In un momento non facile è necessario però fidelizzare la potenziale clientela ed evitare operazioni poco trasparenti. Come? In primis evitando che cada nelle mani dei venditori abusivi, ovvero gli agenti non iscritti alle Camere di Commercio, stimati dalla Fiaip nazionale in ben 50 mila. «Persone - dice Andrea Oliva, della Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d'affari - che recano grave danno a tutto il settore». Così Udine ha già dato il via alla campagna di prevenzione «Non prendetevi il pacco», in collaborazione con Camera di Commercio e Adiconsum. E la Fiaip regionale ha lanciato l'operazione «Patto Sicuro», un decalogo per le agenzie immobiliari aderenti che garantisce chiarezza ed equità tra mediatori e clienti.

da "Il Piccolo" sabato 24.01.2009 

In un panorama regionale non certo rose e fiori e che, tranne alcune eccezioni, chiude il mercato delle case del 2008 con una contrazione di prezzi e compravendite, Trieste - secondo gli addetti del settore - non se la passa malissimo. Quantomeno mantiene stabili e non diminuisce le quotazioni degli immobili rispetto all’anno trascorso (tranne per il settore dell'usato) e non scende ulteriormente da quel 10-14 per cento in meno di trattative a buon fine, già segnalato già verso la fine dello scorso anno. Certo, le ombre sono ancora tante, a partire dalla difficoltà di famiglie e piccoli investitori a puntare sul mattone causa la crisi generale e un credito al consumo che tende a fagocitare i bilanci. Ma il ciclone che ha investito il mondo della finanza fa ben sperare ad un ritorno al trend degli anni Novanta, quando il gruzzolo racimolato in anni di lavoro finiva quasi sempre in un bene rifugio immobile, la casa appunto. Nonostante tutto dunque, largo all’ottimismo nella sala della Camera di commercio dove la Fiaip, Federazione agenti immobiliari professionali, ha presentato il borsino 2009 del Friuli Venezia Giulia, vademecum per agenti e clienti con dettagliate cifre che fissano al dettaglio i costi degli immobili divisi per zona e categoria. E largo alle intese con quanti possono condividere un nuovo, possibile rilancio in sinergia: dal Comune (Paolo Rovis) alla Provincia (Mariella De Francesco) alla Regione (Maurizio Bucci) alla Cca (Antonio Paoletti), all’Agenzia delle Entrate, agli istituti bancari (la Cassa di Risparmio del Fvg), fino al parlamentare Ettore Rosato, convinto che «l’investimento sul mattone sia ancora valida alternativa a quello finanziario». Quella che appare evidente, secondo gli addetti ai lavori, è la tendenza da parte del potenziale acquirente triestino (ma anche di fuori Trieste) a puntare oggi su alloggi più piccoli ma con caratteristiche di valore e forniti di servizi ritenuti essenziali (riscaldamento autonomo, aria condizionata, interni di pregio), confermata da un 36,67 per cento di abitazioni di questo tipo compravendute nel 2008, prevalentemente nel centro città. Un dato sostenuto dalla tenuta dei prezzi del listino, come conferma Antonio De Paolo, presidente provinciale Fiaip, che per il nuovo si mantengono nel 2009 uguali a quelli del 2008, se non per un lievissimo calo nelle zone di pregio, dove le quotazioni massime si riducono da 3300 euro al mq a 3200. Si tratta di immobili acquisiti generalmente per investimento, visto che la tipologia di abitazioni più locate, sempre nel 2008, è il bilocale, al 38,33 per cento. A fare le spese della crisi è il settore dell’usato, dove si registra un netto calo dei prezzi del 10 per cento. Al quale si aggiunge l’allungamento delle trattative che si concludono, se vanno in porto, anche oltre nove mesi a partire dall’incarico fino alla sottoscrizione del contratto. E al conseguente allarme per la tendenza ad impegnasi all’acquisto di una nuova abitazione prima di aver venduto la vecchia, causa di preliminari non conclusi e caparre perdute.

da "Il Piccolo", sabato 24 gennaio 2009

Dagli Stati Uniti all'Europa, il rialzo dei tassi d'interesse ha portato a problemi economici nelle famiglie che avevano contratto un mutuo a tasso variabile. La Finanziaria 2007, però, apre le porte alla rinegoziazione del proprio mutuo arrivando in molti casi ad azzerare la penale.